Burada insanlar artıq sadəcə kvadratmetr almırlar: Qiymət yerləşmə, mənzərə, infrastruktur, məxfilik və statusun kombinasiyası ilə müəyyən edilir
Bakıda bir kvadrat metr artıq 10 min manata başa gələ bilər. Lakin təkcə bu rəqəm göründüyündən daha az şey deyir. Paytaxtdakı bütün daşınmaz əmlakın birdən-birə qızıl qədər dəyər qazandığı dövrdür. Bazarın yuxarı seqmentində qiymətlər getdikcə mənzilin ölçüsündən daha çox şəhər xəritəsindəki yerindən asılıdır.
300-600 kvadrat metrlik penthauslar artıq 3-8 milyon manat arasında qiymətləndirilə bilər. Səbail rayonunda, Dənizkənarı Milli Park və Fəvvarələr meydanı ətrafında ən nüfuzlu mülklərdə kvadrat metrin qiyməti 5-10 min manata çatır. Yasamal rayonunda premium mənzillərin qiyməti kvadrat metr üçün 3500-6000 manat, Nəsimi rayonunda 6500 manata qədər, Ağ Şəhərdə isə 5500 manata qədərdir.
Kütləvi bazar üçün bu rəqəmlər demək olar ki, əlçatmaz görünür. Lakin onlar Bakının elit daşınmaz əmlakının strukturu haqqında məlumat verirlər. Burada insanlar artıq sadəcə kvadratmetr almırlar. Qiymət yerləşmə, mənzərə, infrastruktur, məxfilik və statusun kombinasiyası ilə müəyyən edilir. Ən əsası isə məhdud təklifin özü ilə müəyyən edilir.
Ev tikə bilərsiniz. Daha bahalı təmir işləri apara, üzgüçülük hovuzu, təhlükəsizlik tədbirləri görə və ya yeraltı dayanacaq əlavə edə bilərsiniz. Lakin ikinci Dənizkənarı Milli Park yarada, Xəzər dənizini yeni binaya yaxınlaşdıra və ya tarixi mərkəzi yenidən qura bilməzsiniz.
Xüsusi yerləşmə premiumu buradan qaynaqlanır. Müəyyən bir nöqtədə bazar binanın özünə deyil, onun yerini başqası ilə əvəz etməyin mümkünsüzlüyünə dəyər verməyə başlayır.
Torpaq bu dəyərin əsas mənbələrindən birinə çevrilir. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının məlumatına görə, iyul ayında Bakıda torpağın orta qiyməti 100 kvadrat metr üçün 16.371,5 manat təşkil edirdisə, avqust ayında 16.123,6 manata düşüb. Torpaq bazarı indeksi ay ərzində 122,8 bənddən 120,9 bəndə düşsə də, 2026-cı ilin aprel ayı baza səviyyəsindən 20,9% yuxarıda qalıb. Bu o deməkdir ki, fərdi göstəricilər tənzimlənməyə məruz qala bilər, lakin cəlbedici torpaqların məhdud olması ən çox axtarılan ərazilərdə əmlak qiymətlərinə təzyiq göstərir.
Səbail rayonu bu məntiqi xüsusilə aydın şəkildə nümayiş etdirir. Dəniz, bulvar, tarixi mərkəz və qurulmuş şəhər mühiti artıq onun dəyərinin bir hissəsidir. Onları tək bir yeni layihə vasitəsilə başqa bir rayona əlavə etmək olmaz.
Ağ Şəhər fərqli bir model təqdim edir. Burada yüksək qiymətlər yeni şəhər mühiti ilə yanaşı, memarlıq, planlaşdırma, infrastruktur və dənizə yaxınlıq vasitəsilə formalaşıb. Bu, premium məhəllələrin yalnız tarixi mərkəzlərin ətrafında deyil, həm də yüksək keyfiyyətli şəhər məkanının yaradılması yolu ilə yarana biləcəyini göstərir.
Lakin kvadrat metrə 10 min manatı bütün Bakı üçün yeni bir etalon hesab etmək səhv olardı. Bazarın yuxarı hissəsi ilə onun əsas hissəsi arasındakı fərq böyük olaraq qalır. Avqust ayında paytaxtda yeni mənzillərin orta qiyməti kvadrat metrə 2771,7 manat, köhnə evlər üçün isə 2625 manat təşkil edib. Bu arada, yeni mənzillərin qiyməti ay ərzində 1,4% azalıb.
İki iqtisadi model arasındakı bölücü xətt də elə buradadır. Kütləvi bazar çox sayda alıcı arasında məhdud mənzil təklifini bölüşdürür. Əlçatanlıq, yer, ilkin ödəniş, aylıq xərclər, işə, məktəbə və nəqliyyata yaxınlıq bütün vacib amillərdir.
Premium bazar fərqli şəkildə fəaliyyət göstərir. Onun alıcıları yer çatışmazlığından daha çox müəyyən əmlakların məhdud təklifi ilə üzləşirlər. Müəyyən bir növ, mərtəbə, ünvan və ya xüsusiyyətlərin kombinasiyası arzuolunandırsa, bir əmlakı digəri ilə əvəz etmək mümkün olmaya bilər.
Buna görə də, qiyməti 2700 manat olan mənzil və qiyməti 10000 manat olan əmlak sadəcə fərqli qiymət kateqoriyaları deyil. Onlar fərqli tələbat modellərinə malik fərqli bazarları təmsil edirlər.
Kvadrat metri 10.000 manat olan 100 kvadrat metr təxminən 1 milyon manat, 300 kvadrat metri 3 milyon, 600 kvadrat metri isə təxminən 6 milyon manatdır. Bu qiymətlərlə məkan otaqlarla ölçülmür. Milyonlarla ölçülməyə başlayır.
Lakin yüksək qiymət avtomatik olaraq yüksək likvidlik demək deyil. Əmlak nə qədər bahalı olarsa, potensial alıcılar dairəsi bir o qədər daralır. Bir neçə milyon manata başa gələn penthaus yüksək qiyməti saxlaya bilər, lakin onun satışı bu konkret yeri və bu konkret xüsusiyyətlər dəstini istəyən birinin ortaya çıxmasından asılıdır.
Buna görə də, yuxarı seqment bahalıdır. Onun göstəriciləri avtomatik olaraq bütün şəhər bazarına tətbiq edilə bilməz. Lakin bu, Bakı bazarının hansı əmlakları ən nadir və dəyərli hesab etdiyini ortaya qoyur.
Bu mənada, lüks daşınmaz əmlak xəritəsi sadəcə bahalı mənzillərin siyahısı deyil. Bu, məhdud şəhər resursunun xəritəsidir. Və burada iki Bakı arasındakı fərq xüsusilə aydındır. Birində kvadrat metr ailə büdcəsi daxilində nəzərə alınır. Digərində isə bu, milyonlarla ölçülür. Birində insanlar yaşamaq üçün yer alırlar, digərində isə şəhərin müəyyən bir hissəsində olmaq imkanıdır. Qiymətlər artdıqca binanın dəyəri arxa plana keçir. Əsas aktiv yerləşmə olur və bu, Bakı bazarının əsas nəticəsidir.
Müəllif: Zaur Nurməmmədov